Abbiamo svolto un’inchiesta sulle quotazioni delle case a Milano, facendo in prima persona la ricerca di un’abitazione

Il Duomo, la Madonnina, lo stadio San Siro, il castello sforzesco, il bosco verticale, ristoranti stellati e moda. Queste sono solo alcune delle attrattive che la città di Milano offre ai suoi cittadini, abitanti e ai migliaia di turisti che ogni anno affollano la grande città per vederne il tanto decantato fascino. Eppure quando si parla del capoluogo lombardo molto spesso si fa solo riferimento a quanto sia cara. Milano fa rima con denaro? Secondo le ultime indagini svolte da diversi rami di settore e istituti di ricerca sì. Il Global Wealth and Lifestyle Report 2021, ad esempio, ha confrontato i prezzi in riferimento ai vari bene e servizi offerti e allo stile di vita condotto in 25 città di tutto il globo. 

Milano, città più cara al mondo dopo Dubai e Bangkok

L’analisi si è svolta sulla base delle ricerche e dei dati raccolti durante l’anno della pandemia, nel secondo semestre del 2020. Ebbene, Milano si piazza al 13esimo posto come città più cara al mondo subito dopo Dubai e Bangkok. In particolar modo, a risaltare sono i numeri sui prezzi del mercato immobiliare che tra affitti e vendite sta raggiungendo livelli davvero esorbitanti. Vuoi che l’Expo 2015 ha elevato anche le periferie della città, vuoi che sempre più persone traslocano per lavoro da varie parti d’Italia, vuoi che il capoluogo lombardo sia stato scelto insieme a Cortina per le Olimpiadi invernali del 2026, le abitazioni di lusso si sono ormai moltiplicate e il settore immobiliare è diventato una vera e propria giungla. 

Vendita a 6.167 euro al metro quadrato

Come testimonia anche l’ultimo report svolto dalla Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi “Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano”, non soltanto continuano a crescere i prezzi delle case a Milano ma le nuove costruzioni viaggiano su una vendita media di 6.167 euro al metro quadro, contrariamente al 2019, anno prima dell’epidemia Coronavirus, quando il prezzo corrispondeva a 5.210 euro/mq. Tendenzialmente, dal primo semestre del 2021 i prezzi e le quotazioni sono arrivate ad una percentuale del 5,4 in più.

Dai 13.300 euro di zona Montenapoleone ai 3.000 euro della zona nord

Com’è intuibile, gli aumenti esponenziali si registrano nelle zone del centro, ma data la vasta richiesta anche l’hinterland milanese ha subito un incremento notevole. Se prendiamo ad esempio il pieno centro della città guidato dalla zona Spiga-Montenapoleone con 13.300 euro/mq, con un aumento del 2,7 % rispetto al 2021 (12.950), seguito dal quartiere Vittorio Emanuele – San Babila con 12.650 euro/mq (più 1,8 %) o la zona di Parco Castello classificata come la zona del centro più aumentata con 11.550/mq rispetto a 11mila dello scorso anno (più 5%), potremmo immaginare che nelle zone periferiche della ‘city’ i costi siano quantomeno limitati. E invece, per quanto sicuramente i prezzi siano più contenuti, per gli aumenti non è del tutto così. Infatti, proprio per l’eccessivo valore di acquisto in tutto il centro del capoluogo lombardo, la maggior parte della popolazione si sposta ormai nelle zone satelliti o perlopiù periferiche, facendo così lievitare i prezzi anche in queste aree. In particolar modo la zona Nord di Milano ha subito un incremento del 10,8 % in più rispetto allo scorso anno, con in testa la zona Padova-Palmanova con 3.600 euro al metro quadro rispetto a 2.925 (più 23,1 %) seguita dalla zona Lagosta – Stazione Garibaldi con 6150 euro/mq rispetto a 5.200 con un aumento del 18,3 %  e infine il quartiere Fulvio Testi – Cà Granda con 3.825 euro/mq rispetto a 3.275 corrispondenti ad un aumento del 16,8%.  Mentre nella zona sud, come rilevato dai dati di Engel&Volkers con il supporto di Nomisma, il range medio va tra i 6.100 euro/mq nella zona Medaglie d’Oro-Lodi e i 10.200 euro/mq nelle aree di Porta Roma-Crocetta e Quadronno. Nonostante ciò, come testimonia ulteriormente il trend di crescita delle periferie registrato dall’ultima indagine del gruppo Tecnocasa, attualmente a Milano il 54 % dei residenti acquista in città, a differenza del 65,3 % del 2019, facendo così intuire l’aumento dei cittadini che preferiscono spostarsi nell’hinterland metropolitano in quanto ambiente ancora mediamente accessibile. 

Affitti, canoni medi da 1300 euro al mese

Proporzionalmente agli incrementi dei prezzi della vendita delle case al metro quadro, anche gli affitti sono schizzati alle stelle. Secondo l’ultima indagine di Abitare Co. riportata dal Sole24ore ed effettuata nelle 8 principali città italiane (Roma, Milano, Firenze, Genova, Bologna, Palermo, Torino e Napoli), l’incremento del canone di locazione potrebbe infatti arrivare al 25%, sia per chi si trova a dover rinnovare i contratti di locazione ordinaria di lunga durata (4+4) stipulati tra il 2014 e il 2015, sia per chi si accinge ora ad affittare un’abitazione. Sebbene Milano non sia tra le prime città a spiccare per la percentuale di aumento, questo è da considerare nell’ottica in cui in città come Roma e appunto il capoluogo lombardo avevano già precedentemente costi di affitto più alti della media italiana. In particolar modo, ad oggi, la media dei canoni mensili è arrivata a 1300 euro, con un aumento del 17,4 %. Se un immobile di pregio può arrivare a 1930 euro al mese, con un aumento del 24 %, in periferia la situazione non è migliore con una media di 720 euro pari ad un incremento del 15,1%. Come specificato nella ricerca di Abitare Co, tutto questo deve essere considerato a prescindere dalle spese delle utenze che hanno un costo a parte. Tenendo presente che grazie al caro energia dobbiamo aspettarci l’aumento vertiginoso del prezzo delle bollette e delle correlate spese condominiali, e non, molti locatori singoli o famiglie saranno costrette a spostarsi ulteriormente verso zone della metropoli o città limitrofe in cui i costi potrebbero essere più fattibili. Ma, come abbiamo notato dai dati elencati, gli aumenti sono ormai in crescita anche nelle aree meno centrali e più periferiche. 

Proprio per questo motivo, però, si può spiegare il fenomeno dell’exploit delle compravendite a Milano registrato da Tecnocasa, le quali sono volate fino ad un aumento del 138,5 % superando di gran lunga la media italiana che viaggia su una percentuale del 71 %. Cresce sempre di più, difatti, il numero di persone e soprattutto giovani coppie che scelgono di comprare casa piuttosto che andare in affitto devolvendo il costo fisso ad un prestito o al mutuo soprattutto con l’entrata in vigore dell’agevolazione per gli under 36 o per chi compra la prima casa. Come confermano i dati, mediamente la spesa mensile per la rata di un mutuo equivale ad un affitto. Anche se, di certo, questo discorso deve essere inquadrato come riferimento alla data odierna piuttosto che a lungo termine o nei prossimi mesi dato l’aumento dei tassi di interesse varato dalla Banca Centrale Europea per far fronte all’innalzamento dell’inflazione. Come si può rilevare dall’ultima stima effettuata da Codacons, i mutui a tasso fisso sono passati per i mutui a 20 anni da 0,40 % del 2021 al 2,79 %, per i mutui di 25 anni dallo 0,51% allo 4, 58 % mentre per quelli a 30 anni dallo 0,48 % al 2,41 %. Mentre nel caso dei mutui a tasso variabile il tasso di riferimento è quello dell’Euribor che nel 2021 era pari a -0,55 % per un mese e -0,54 % per tre mesi mentre ad oggi è salito rispettivamente all’1,13 % e 1,61 %. 

I costi aggiuntivi

Inoltre, non bisogna sottovalutare i costi aggiuntivi all’ingresso in una casa quando pensiamo di acquistarla, come eventuali spese di ristrutturazione soprattutto per gli immobili di costruzione più datata, le spese notarili più i costi di rogito o per gli eventuali costi di agenzia immobiliare nel caso ci si affidi a loro come intermediario. Se cerchiamo sui principali portali immobiliari italiani, potremmo infatti constatare come la maggior parte dei proprietari si affidano ad agenzie competenti per poterli mettere in vendita. In questo caso, oltre al costo spese necessario all’acquisto bisogna tenere conto della provvigione da dare all’agenzia di riferimento che di solito oscilla tra il 3 e il 4 %, calcolato sul prezzo totale dell’immobile. In una città come Milano, dove le richieste negli ultimi anni hanno raggiunto alti livelli, le agenzie immobiliari detengono la maggioranza del mercato e dunque i costi aggiuntivi totali vanno presi in considerazione per riuscire a permettersi affitti o acquisti di immobili, sebbene esistono anche molti privati a cui fare riferimento. Ma in entrambi i casi bisogna stare all’erta da eventuali truffe. Se bazzichiamo sui gruppi di ricerca affitto o vendita case sul social Facebook, possiamo constatare quante richieste ci siano e quanto invece l’offerta sia non soltanto inferiore, ma soprattutto da valutare con molta attenzione. Infine, per ultimo ma non ultimo è l’eventuale costo del posto auto da aggiungere. Molti appartamenti, infatti, non hanno in dotazione un box al chiuso dove poter lasciare custodita l’auto e dunque bisogna spesso affittarne qualcuno nelle vicinanze o acquistarli direttamente con dei costi che mediamente oscillano tra i 18 e i 25mila euro. Quindi, in linea generale, per chi si trova a dover far fronte in questo momento storico ed economico ad un affitto o ad un acquisto di una casa la situazione è sempre più complessa.